Kentsel Dönüşüm
Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 16.05.2012 tarihinde kabul edilmiş ve 31.05.2012 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. İşbu kanuna dayanılarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan Uygulama Yönetmelik ise 04.08.2012 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.
Kentsel Dönüşüm Yasası’nın yürürlüğe girmesi ile birlikte özellikle büyükşehirlerde ve bilhassa İstanbul’da 20 – 30 yıl ve daha üstü yaşlı binalarda yaşayan apartman sakinleri, bir taraftan sürecin nasıl gelişeceğini merakla konuya ilişkin medya haberlerini takip etmeye başlamış, diğer yandan da yasal durumu ve kendi haklarını gerçekten kavrayabilmek adına konuyu öğrenme gayreti içerisine girmiştir.
Bugün İstanbul’un, gerek Fikirtepe, Hasanpaşa, Yenisahra, Küçükbakkalköy, Şerifali, Ünalan, Sarıgazi, Mustafa Kemal Paşa, Çakmak gibi semtlerinde yıllar öncesinde her türlü denetimden uzak inşa edilen az katlı ama çok yaşlı binaların bulunduğu gecekondu semtlerinde ve gerekse Kadıköy’den Pendik’e kadar uzanan sahil şeridinde Göztepe, Erenköy, Caddebostan, Suadiye, Bostancı ve Küçükyalı gibi lüks semtlerin bulunduğu Bağdat Caddesi boyunca, hemen tüm apartman sakinlerinin ortak konusu kentsel dönüşümdür. Ataşehir’de faaliyette bulunmamız nedeniyle, daha çok Anadolu Yakası’ndaki semtleri yazmış olmamıza rağmen, Avrupa Yakası’nda da durum farklı değildir.
Deyim yerindeyse, bulunduğu semt veya sahile yakınlığı ya da binanın yaşı nedeniyle kentsel dönüşüme tabi olduğu düşünülen tüm apartmanlarda, adeta kazan kaynamaktadır. Toplantılar yapılmakta, müteahhitlerle görüşülmekte, oturulan binalar her akşam yıkılmakta ve ertesi gün yerine yenisi inşa edilmektedir!..
Kentsel Dönüşüm Yasası’nın yüzbinlerce binayı ilgilendirmesi nedeniyle, hukuki soru ve sorunları da beraberinde getirdiği açıktır. Bu yüzden, hem apartman sakinlerini bilgilendirmek hem de yasal düzenlemeyi daha iyi kavrayabilmelerini sağlamak adına bu makaleyi kaleme almış bulunuyoruz.
Kentsel dönüşüm konusunun, yüzbinlerce binayı ve belki milyonlarca kişiyi ilgilendirmesi nedeniyle de, hukuki değerlendirmenin teknik ve karmaşık olmaktan uzak ve mümkün olduğunca herkesin anlayabileceği bir dille kaleme alınması gerektiği açıktır. Bu nedenle, konuyu çok fazla detaya girmeden, en çok merak edilen soru ve sorunları yanıtlamaya dönük olarak, pratik hukuki yorum ve sonuçlar ışığında aktarmaya çalışacağız.
Kanun ve Yönetmelik ışığında, kentsel dönüşüme ilişkin Kanunun 2. maddesi ile Bakanlık tarafından Büyükşehir Belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerine yetki verilebileceği belirtilmiştir.
Bu doğrultuda Bakanlık 19.06.2012 tarih 580 sayılı “Riskli Alan ve Riskli Yapı Tespiti” konulu yazı ile;
· Yetki verdiği ilçe belediyelerini belirlemiş olup, İstanbul Anadolu Yakası’nda Kadıköy, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, Sancaktepe, Sultanbeyli ve Üsküdar belediyeleri yetki verilen belediyeler arasındadır.
· Yetki verilen belediyeler 1. derece deprem bölgesi olarak belirlenmiş ve bu doğrultuda 1. derece deprem bölgesi olarak belirlenen yerlerin riskli yapı tespiti çalışmasında, yani uygulamada öncelikli olduğu belirtilmiştir.
Riskli yapıların tespiti öncelikle yapı malikleri tarafından Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacaktır. Malikler tarafından verilen sürede yaptırılmazsa Bakanlık veya İdare tarafından yapılacaktır.
Yapılan tespite malikler 15 gün içinde itiraz edebilirler. Bu itirazlar teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanacaktır.
Riskli yapılar tespit tarihinden itibaren en geç 10 gün içinde tapuya bildirilecek ve tapuda beyanlar hanesine işlenecektir.
Uygulama sırasında riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmeyecektir.
Kanun’un 5. maddesi ile Tahliye ve Yıkım hususunda;
· Öncelikli olarak maliklerle anlaşma yoluna gidileceği,
· Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine geçici konut, işyeri veya kira yardımı yapılabileceği,
· Yıkım için maliklere 60 gün süre verileceği,
· Bu süre içinde malikler tarafından yıkım yapılmazsa bu defa yıkımın Bakanlık veya İdare tarafından yapılacağı ve bunun için 60 gün içinde tahliye edilmesi,
· Bu süre içerisinde tahliye olmazsa yıkımın zorla yapılacağı ve engel olanlar hakkında suç duyurusunda bulunulacağı,
hüküm altına alınmıştır.
Bu suretle yıkım gerçekleştikten sonra arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulan kat irtifakı veya kat mülkiyeti ilgililerin muvafakati aranmaksızın tapuda resen terkin edilerek, malik ile anlaşma varsa bu doğrultuda yoksa payları oranında tapuya tescil edilecektir.
Yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı olarak yeniden değerlendirilmesi hususunda sahip olunan hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunlukla karar vermesi gerekmektedir. Burada dikkati çeken husus, malik sayısı olarak değil arsa payı olarak 2/3 çoğunluğun arandığıdır.
Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak kaydıyla anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma ile satılacaktır. Rayiç değerin nasıl tespit edileceği Yönetmelik ile belirlenmiş olup, buna göre rayiç değer tespiti esas olarak Kamulaştırma Kanunu baz alınarak yapılacaktır. Ki, bu durumda gerçek değerinin altında bir rayiç değer çıkma olasılığı oldukça yüksektir.
Bu suretle satış yapılamazsa, rayiç değer üzerinden Bakanlığa tescil edilecektir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya (2/3 çoğunluğun anlaşması) uyularak işlem yapılacaktır.
Yıkımı yapılan binada tebligatı takiben 30 gün içinde 2/3 çoğunluk sağlanamazsa kamulaştırma yapılacaktır.
Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabileceği öngörülmüştür. Ancak açılacak bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceği de hüküm altına alınmıştır. Yürütmenin durdurulması kararı verilememesi nedeniyle, açılacak davaların da esasen pratik olarak hiçbir anlamı bulunmamaktadır. Zira, örneğin yıkıma yönelik bir idari karar ve işlemin iptali için açılan davada yürütmenin durdurulamaması nedeniyle bina yıkılmaktan kurtulamayacak ve açılan davanın da pratikte hiçbir anlamı olmayacaktır.
Yönetmelik uyarınca, riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç 2 gün içinde il müdürlüğüne gönderilecektir. Müdürlük ise riskli olarak tespit edilen yapıları 10 gün içinde beyanlar hanesine işlenmesi için tapuya bildirecektir.
Kentsel dönüşüme ilişkin yasal düzenlemelerin kısaca özeti bu şekildedir. Görüldüğü üzere, kanun koyucu bir anlamda deprem gerçeğini ve özellikle riskli yapı tespitinden sonra insanların can güvenliğini gözetmek suretiyle, gerek uygulamaya ve gerekse yargısal denetime ilişkin düzenlemeleri, sürecin çok hızlı bir şekilde cereyan etmesine yönelik olarak belirlemiş ve bir anlamda süreci tıkayan tüm unsurları bypass etmiştir.