Yeni Borçlar Kanunu Hükümleri Gereğince Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar
Yeni Borçlar Kanunu Hükümleri Gereğince Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar
Yeni Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte 08.05.1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır.
Bundan sonra bütün kira sözleşmeleri için Borçlar Kanunu’nun konuya ilişkin düzenlemeleri uygulanacaktır. 50 yılı aşkın bir süredir gayrimenkul kiraları hakkında uygulanan kanunun yürürlükten kalkmasıyla kökten bir değişiklik getirilmemiştir. Borçlar Kanunu’na giren yeni düzenlemeler yürürlükten kalkan kanunun özünü ve buna dayalı yargı kararlarını korumaktadır.
Bununla birlikte, Borçlar Kanunu ile getirilen yenilikleri şöyle sıralayabiliriz:
- Eski kanunda “musakkaf” olarak tanımlanan yerler “konut ve çatılı işyeri” olarak tanımlandı. Ancak 6 aydan kısa süreli kiralamalarda konut ve çatılı işyerine özgü hükümler uygulanmayacak. Eski kanun sadece belediye sınırları için geçerliyken, Borçlar Kanunu ile ülkede kiralanan tüm taşınmazlar düzenleme kapsamına alındı. (BK md. 339)
- Belirli bir süreyle ve süre sonunda bir bildirim olmadan sonlanması şartıyla yapılmayan kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılacaktır. Belirli süreli sözleşme bittiğinde kira ilişkisi devam ederse sözleşme belirsiz süreli hale gelir. (BK md. 300 ve 327)
- Önceden kiraya verilmiş mülkün satın alınması halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Yeni mülk sahibi ancak kira sözleşmesinin feshini gerektirir geçerli bir sebebi varsa kira sözleşmesini feshedebilir. (BK md. 310)
- Kiracının kiralananı özenle kullanmaması ve komşulara saygısız davranması halinde en az 30 gün önceden yazılı bildirimde bulunmak şartıyla sözleşme feshedilebilir. Kiracının kusurunun ağırlığı süre şartını kaldırabilir, derhal fesih imkanı da verebilir. (BK md. 316)
- Kiraya veren kiralanan mülkün vergi ve benzeri yükümlülükleri ve kullanımla ilgili yan giderleri karşılamak zorundadır. Yan giderler sözleşmeyle kiracıya yüklenebilir.
- Kiracının kiralanan mülkte değişiklik yapması için kiraya verenin yazılı izninin alınması koşulu getirilmiştir. (BK md. 335)
- Kiraya veren geri verme sırasında kiralanandaki eksik ve ayıpları tespit edip yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır. Bu yapılmazsa kiracı sorumluluktan kurtulur. Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar için de yazılı bildirim şarttır. (BK md. 335)
- Depozito bedeli (güvence bedeli) 3 aylık kirayı geçemez. Bedel kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli banka hesabına yatırılır. Bedel ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla çekilebilir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 3 ay içinde kiraya veren rıza vermez, icra takibi veya dava açmaz ise banka depozitoyu geri verir. (BK md. 342)
- Kira artış oranları bir önceki yılın ÜFE artış oranını geçemez. 5 yılın sonunda hakim kararıyla uyarlama yapılabilir. (BK md. 344)
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde ceza koşulu getirilemez ve sonraki kiralar muaccel kılınamaz. (BK md. 346)
- Belirsiz süreli kirada kiracı sözleşme bitiminden 15 gün önceden bildirerek her zaman, kiraya veren ise 10 yıllık sürenin sonunda 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. (BK md. 347)
- Aile konutu olarak kiralanan mülklerde eşin rızası olmadan kiracı sözleşmeyi feshedemez. (BK md. 349)
- Kiraya verenin gereksinim yoluyla fesih hakkı genişletilmiş kendisi, eşi ve çocuğundan başka üst soy ve alt soyunun (dede, nine ve torunların) ihtiyacı için de fesih sürelerine uymak koşuluyla tahliye imkanı tanınmıştır. Tahliye edilmediği halde kanuna uygun olarak belirlenen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. (BK md. 350)